還記得上個月說恒大的房子賣的很火爆，很多人都以為房地產企業仍然非常的賺錢，但是今天又說有百家房企破產，這是怎么回事呢？前面的是房源緊俏，賣的房供不應求，后面的就是已有近百家房企破產，原因可能是以下幾點：1.房地產調控。2.嚴控房地產融資。3.行業發展趨勢，小房企生存艱難。4.部分地區市場過剩。
統計數據顯示，今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達到1490億。與此同時，疫情加劇行業分化，據人民法院公告網的消息，截至3月23日，已有98條房企宣布破產的公告。
為了能夠順利“過冬”，房企也是加大了融資力度，百億規模并不少見。
疫情不斷發酵，房企面臨壓力越來越大。3月22日晚間，中國恒大公告，根據管理層目前所得的資料，預計集團2019年核心業務凈利潤和凈利潤均有較大幅度下降。3月23日中國恒大出現較大幅度下跌，截至收盤下跌16.89%，報收9.94港元。
統計數據顯示，今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達到1490億。與此同時，疫情加劇行業分化，據人民法院公告網的消息，截至3月23日，已有98條房企宣布破產的公告。
龍頭房企業績承壓
中國恒大在港交所的公告稱，截至2019年12月31日，恒大全年度錄得之核心業務凈利潤及凈利潤有所下降，其中核心凈利潤預期約為人民幣408億元，較去年下降約48%，凈利潤預期約為人民幣335億元，較去年下降約50%。對于利潤下降的原因 ，恒大表示，主要是由于售價較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結轉，引至交樓單價下降所導致。
根據恒大此前披露的數據，2020年的其銷售目標為6500億元，從目前來看，想要完成年度計劃，有一定壓力。
即使龍頭企業，在這波疫情中也難免損兵折將。3月17日，萬科企業股份有限公司發布2019年度報告。報告期內，集團實現營業收入人民幣3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤388.7億元，同比分別增長 23.6%和15.1%，實現銷售金額6308.4億元；截至報告期末，集團持有貨幣資金1661.9億元，凈負債率33.9%。
粗略看，萬科的業績不俗，但仔細瞧，則暗藏隱憂。雖然其業績在增長，但銷售與凈利增速已達近幾年最低，這被市場解讀作“經營績效不及預期”“為平滑利潤采用激進費用確認方式”等。業績公布之后，萬科A（24.900， 0.35， 1.43%）H股股價大幅跳水，至今跌幅均超10%。
而隨著疫情不斷發展，萬科“壓力山大”。萬科總裁祝九勝表示，在銷售方面，2-3月的銷售金額同比減少了510億元。對新房交付也產生了壓力，以一季度為例，約有1萬個客戶存在交付延緩的可能性，預計全年將會涉及3.9萬戶業主延遲交付。開復工方面，比以往晚了40天，時間接近全年的四分之一。對現金流的影響也很明顯，由于銷售減少，銷售回款也將同比減少。此外，疫情期間，還增加了防疫成本。這些都對萬科未來1-2年的結算產生了一定的壓力。
群益證券（香港）分析師沈嘉婕分析認為，今年1-2月，受到疫情影響，房地產成交量大幅下跌。全國房地產銷售面積為0.85億平方米，同比增長-39.9%；銷售金額為0.82萬億元，同比-35.9%。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，隨著疫情進一步蔓延，賣不動房子的房企，終于開始面臨巨大的生存問題。此外政策面繼續收緊房地產，“房住不炒”依然是主基調。這讓政策救市的如意算盤落空，導致房企的股價出現明顯調整。
“個案的熱銷不代表市場真實和全面情況，整體看，市場的確存在極少數熱銷，但這些項目基本都是老項目后期，價格平穩或者價格優惠部分房企捏造銷售額，事實上大部分房企實際真實的銷售額度跌了90%左右。除了個別龍頭企業重新定義了成交，將預定算成簽約。部分企業甚至已經開始1元訂房、10元訂房。事實上，房企的求生欲非常濃了！”張大偉表示。
融新還舊成為常態
3月5日地產指數下跌17%，大于滬深300的14.2%。由于跌幅明顯，不少房企已經明確表示要回購“護價”。比如近期，寶龍地產按最高及最低價分別以每股4.15港元及4.04港元回購100萬股公司普通股，華僑城A（6.280， 0.40， 6.80%）擬回購1.2億-2.5億股用于公司實行股權激勵計劃，每股回購價格不超過8元。
相比股價打折，房企即將到期的債務，則更是讓房企膽戰心寒。
本月中旬，北京大學匯豐金融研究院執行院長、中國銀行（3.480， 0.04， 1.16%）業協會首席經濟學家巴曙松曾表示，今年房企的債務壓力峰值在7月份。從統計數據來看，今年房企境內的債券、海外的發債、房地產的信托，加起來預計的債務是1.46萬億，從今年的月度分布來看，一直是逐月上升，債務壓力的峰值在今年7月份。
他指出，7月份到期房地產債務是1490億，全年合計1.46萬億，今年房地產債務到期規模比2019年還有進一步的提升，疫情會使高負債率、高杠桿率的模式受到比較大的沖擊。
“對比具有代表性房企的現金流和到期債權，可以預期，他們必須要找到新的融資產品，或者是加速現金流的回籠。”巴曙松如是稱。而克而瑞數據顯示，受監測的95家典型房企到2020年到期的債務已達5000億元。
為了能夠順利“過冬”，房企也是加大了融資力度，百億規模并不少見。
3月18日，榮盛發展（7.370， 0.17， 2.36%）發布公開發行公司債券預案。本次發行的公司債券規模不超過120億元（含120億元），可分期發行，發行期限不超過5年（含5年），榮盛發展表示，募集資金擬用于償還公司借款、調整公司債務結構、補充公司營運資金、改善公司財務狀況或項目投資等用途。
泰禾集團（5.010， 0.12， 2.45%）3月4日晚間公告，公司擬面向專業投資者公開發行不超過120億元公司債券，相關議案尚需提交公司股東大會審議。本次公司債券發行所募集資金扣除發行費用后擬用于償還公司債務、項目建設、補充流動資金等用途。
此外，發行大額中期票據的上市房企不在少數。
3月17日，據交易所披露文件，廣州越秀集團股份有限公司3宗中期票據被交易商協會接受并獲準注冊，金額合計88億元，核準日期為今年1月21日。其中，29億元中期票據由招商銀行（31.510， 1.35， 4.48%）和浦發銀行（10.060， 0.22， 2.24%）聯席主承銷。另外一宗29億元中期票據由興業銀行（15.430， 0.42， 2.80%）和浦發銀行聯席主承銷。30億元中期票據則由中國工商銀行（5.120， 0.13， 2.61%）和中信證券（22.310， 0.42，1.92%）聯席主承銷。上述3宗中期票據注冊額度自本通知書落款之日起2年內有效，在注冊有效期內可分期發行。
從融資用途看，多數房企融資是為了償還前期貸款。部分上市公司發行了“疫情防控債”。
融新還舊，現金流壓迫中小型房企的生存空間，企查查數據顯示，同比前三年1-2月，我國房企注冊量均在3.5萬以上，然而今年1-2月，房企注冊量僅是2019年同期的63%。你認為房地產接下來的走向會如何呢？
今年是不是一個買房的好時機？筆者記得當時有不少專家都認為今年的樓市將會持續降溫，特別是三四線城市下降幾率最大，當時很多人都相信這一觀點，畢竟經過這幾年的樓市調控后，整體樓市確實已經呈現出了一股降溫的趨勢，越來越多的人開始相信未來的樓市將會變得更加的穩定健康，“房住不炒”的樓市狀態離我們越來越近了！
